租住行业奇观 从自如研究院Q3数据看租房市场回暖趋势

前有北京待租房源“上线没”,白领为租房和闺蜜一起开发房源上线提醒程序;后有淘宝租房代抢服务成为新产业,单次服务费用高达200元。三季度以来,全国租房市场呈现火爆交易态势丝毫不弱于2016年棚改货币化之后的房地产市场。

购房降温,租房走火。在自如研究院发布的三季度数据中显示,房屋租赁市场客源量同比增长高达10%。值得一提的是,这种客源量的增长保持了极强的连续性。以天津为例,其三季度租房市场客源环比二季度增长只有14%,但比去年同期则增长了65%。

租房市场客源呈现出“复利式”增长态势,折射出居住消费结构变化下,租赁房源,尤其是高品质房源不足,仍是导致租房市场持续走热的根源问题。在足够的优质租赁房源进入市场前,“租好房,也靠抢”的市场现状将长期保持,租房市场的回暖,比预期之中更快,也将更加迅猛。

房屋租赁市场的“半岁寒”与“三冬暖”

从本质上来讲,房屋租赁市场并不存在真正意义上的寒冬。

2020年,因疫情引发的长租公寓频繁暴雷,客观上压抑了当年租客的需求释放。但仅仅半年左右,累计的租房需求很快便在2021年初爆发:今年2月份,武汉整体房屋租赁成交量环比提升61%,南京整体成交量环比提升24%,成都整体成交量环比提升17%。长租房市场人口从2017年的2亿涨至2020年的2.2亿,长租企业数量却因为“行业热钱”的撤离而明显缩减。刚需之下,长租行业中为数不多的自如等大牌企业,仍保持整体租金平稳,涨幅度在±2%左右,促进了租住交易的井喷。目前,自如分散式房源主要城市入驻率已经超过95%,自如寓、自如里也已经呈现9成满租状态。

从政策长线来看,房屋租住市场的需求过热不会是常态,但供需两旺的市场新格局将会是未来长租行业的主旋律。2021年初的政府工作报告明确了通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,实现“租售并举”住房租赁发展方向。租赁住房上升到国家战略层面,全国各地租赁相关监管及扶持政策不断出台,不仅有效地提升了市场供需双方对长租房行业的信心,也为未来五到十年间长租市场的稳定、规模化、规范化发展打下了基础。

在强烈的租房需求与政策导向的双重影响下,房屋租赁行业爆发式回暖将成为较长时间内的常态,市场上行态势也有望持续到今冬乃至明后年,不同之处则是随着存量房的不断释放,长租市场的发展将在高水平保持平稳。

租房客的“房好租”和“租好房”

市场刚需与政策支持为整个行业带来了发展机会,但无疑为品质租住企业带来更多机会。

在当下的城市租房人群眼中,房子好不好租,往往特指高品质的房子好不好租。

根据自如研究院的数据显示,在北京、深圳、成都,租客更希望租到整租一居、整租二居(及以上)的户型。即便是在合租需求旺盛的天津、广州,租客也更青睐拥有独立客厅、厨房、洗手间的房间。除了对硬件的要求提升之外,租客对房间的美学设计、家居品质也有更高的要求。在苏州,自如由专业设计师设计装修的增益租房源,借助审美与品质上的提升,将平均成交周期缩短至3天,破其全国各重点城市成交周期最短纪录。

消费者对租住生活品质需求提升的背后,“租售并举”政策导向的影响仍起着关键作用。在“租售同权”影响下,城市租住人群的权益逐渐完善,家庭用户更能接受长期租房生活,也愿意将租来的房子作为自己的家,因此对租住环境有着较高的要求。此外,在疫情的影响之下,租房人群的室内生活时间增长,也更注重房间的卫生、私密性及舒适度。

对于长租企业而言,提升业主房源品质是现阶段有效盘活存量房市场,解决住房需求供需错配问题关键,也将为长租企业带来更广阔的发展空间。自如在苏州市场全面采用增益租模式后,短短九个月已经盘活房源超过4万间,业主与租客满意度分别高达99%和93%,为行业找到了短期房源不足情况下租住企业持续高速发展突破点。

选择长租与长租的选择

基于当前的租赁环境来看,长租行业持续向好是主流方向,但与上一次行业的“资本狂欢季”仍有很大不同。长租行业作为一个长链条、重服务、需要深度运营的行业,对于入局企业的供应能力、资金能力、管理能力的要求极高。随着政策的不断完善与市场的不断规范,长租企业依靠资本疯狂扩张的土壤已经丧失,短线投资风险也相较以往变得更大。

此外,行业中腰部企业与头部企业之间仍存在较大的服务质量、精细化运维、抗风险能力差距。随着消费者品质租住需求的提升,以单纯房屋信息提供为主营业务的中介及二房东群体也将较以往面临更多的压力与挑战,而虚假房源、长租短付、高租低出等行业乱象也将得到快速的肃清。

对于业主而言,更加透明、稳定、高效的平台合作机制与更有品质的房屋装修成为未来获取更高房屋出租收益的基础与突破点。类似自如增益租这种可以“收出价格透明、保底收益、收益分成”的模式,将成为业主躲避租赁纠纷,获取更高收益的主流方式。

对于城市租房人群而言,短期租好房仍然要抢,但是也不必过于担心。随着长租市场的不断规范化与存量房市场的不断盘活,在未来一两年内,将有大量可满足多种生活形态的高品质房源问世,租好房将成为一种习惯,而好房也将更好租。

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