房贷利率降了，之前买房的人利率会下降吗?

2月20日上午，央行发布公告，2月份最新LPR报价利率出炉，1年期LPR利率下调10BP至4.05%，此前为4.15%，5年期LPR利率下调5BP至4.75%，此前为4.8%。这是自2019年11月LPR利率下调以来的首次降息。

央行降息了，很多人就问，为什么央行降息了，自己房贷的按揭的钱还是没少，降息降到哪里了?

对于这个问题，我们需要从三个方面来了解：

第一，为什么央行要降息?

央行降息，是为了降低社会融资成本，降低企业的贷款成本，降低居民的负债负担，目的是通过逆周期调节，向市场提供合理充裕的流动性支撑，稳定宏观经济的发展。

在2月17时，央行开展2000亿元的中期借贷便利MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作。据了解，一年期MLF操作中标利率为3.15%，上次为3.25%，降低了10个基点。此次MFL利率的下调为LPR利率的下调明确了预期。

所以2月20日的降息，本身是在预期之内。央行通过降低向金融机构借出的MLF利率，传导至LPR利率下调，与实际利率相匹配，为实体经济提供支撑。

第二，降息后房贷利率会下降吗?

从去年10月8日起，全国实施了“新房贷”政策，即房贷由原来的央行基准利率浮动的方式改为在LPR报价利率基础上加点的方式形成。举个简单的例子，原来的房贷是是基准利率上浮10%，那么实际房贷就是4.9*110%=5.39%，而实施房贷新政策，LPR利率为4.85%，如果加点50个基点，实际实贷利率为4.85%+0.5%=5.35%。

那么比如说购房者当地的银行给出的就是加点50基点的利率水平，那么此次LPR利率下调至4.75%之后，实际房贷利率就是4.75%+0.5%=5.25%。

也就是说，降息之后，新买房者可以享受到更低的利率，比降息之前会下降0.5%的水平，但是这只针对实施“新房贷”政策之后买房的人。

那么对于在去年10月8日以后买房的人来说，利率会不会下降呢?假定当时是按照4.85%的基准利率加点形成的利率办理的房贷，需要在一年后可以进行房贷利率重定价，根据新的LPR利率加点形成，在此之前依然需要按原来的利率还贷。

第三，在“新房贷”之前买房的人利率会下降吗?

对于在去年10月8日前买房的人来说，利率并不会下降，每月按揭还贷金额也不会下降。根据央行的通知，在2020年全国的存量房贷都需要改为与LPR挂钩的方式。

但是在进行利率转换之时，实际利率是不变的，比如说原来是基准利率上浮10%的利率水平，那5.39%，假如在2020年4月份办理房贷利率转换，到时的LPR利率假定是4.75%，则实际利率为LPR利率加64基点的方式形成，即4.75%+0.64%=5.39%。

此次利率转化可以转为固定利率，比如说觉得5.39%的利率不高，转国固定利率，则以后每月还款金额都不变。也可以采取浮动方式，即LPR+64个基点的方式，如果到2020年12月的时候，LPR利率下降至4.7%，那么实际房贷利率就会下降至4.7%+0.64%=5.34%。

也就是说，对于在2019年10月8日办理房贷的人来说，只有在完成了利率转化之后，LPR利率的下降才能减少每月按揭还款金额。

因此，对于此次央行的降息，新购房者的利率会有所下调，在2019年10月8日以后的已购房者，利率需要在下一个重定价期才能下调(假设到时利率仍处现在水平或更低)，对于2019年10月8日前购买的，利率不会受到影响，需要在2020年完成利率方式转换后，才与LPR利率的改变有关联。