什么情况下业主有正当理由拒绝交纳物业费? 被物业起诉怎么办？

不能以拒交“物业费”来对抗物业公司的“不作为”

业主交纳服务费用的依据是业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订阅的《物业服务合同》。国务院公布的《物业管理条例》第七条中明确规定“按时交纳物业服务费用”是业主的一项基本义务。

同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

物业公司承担违约责任与业主承担支付物业费义务是两种不同的法律关系，两者不能混为一谈。因此，你不能以拒交物业费来对抗物业公司的“不作为”。

什么情况下业主属于有正当理由的拒绝交纳?

违法或违约损害业主利益的，可以构成抗辩的正当理由。也就是说，物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同约定损害业主利益的，可以作为抗辩的正当理由。

在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出抗辩需要以诚实信用原则作为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩理由正当是否可以成立。

业主该怎样处理物业管理公司的不作为更加合理?

业主对于物业服务企业怠于履行物业管理职责的或者物业服务企业损害其合法权益的可以通过《解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

仅仅消极地拒绝交纳物业费来对抗是不能取得很好的效果的，业主还可能因此承担败诉风险，除未交纳的物业费用外，也需要承担服务合同中所约定的滞纳金以及诉讼费用。