信心很重要，招商蛇口冲锋前5强

记者 吴抒颖 深圳报道

市场整体下行、房企业绩承压，这是今年房企业绩发布季的底色。龙头房企尚难抵挡这种趋势，资本市场对此也并不意外，如此背景之下，招商蛇口（001979）2022年成色不足的成绩单就显得不那么扎眼。

2023年3月20日晚间，招商蛇口发布2022年全年业绩。去年，招商蛇口实现营业总收入1830.03亿元，同比增长13.9%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.9%；经营活动产生的现金流净额221.74亿元，同比减少14.64%。

(资料图片仅供参考)

在招商蛇口业绩会上，招商蛇口财务总监黄均隆解释称，去年是不容易的一年，全行业都在确保现金流安全加速去化，所以整体毛利率都在下滑。“招商蛇口也是积极抓销售并换仓，因此去年招商蛇口的毛利率也下降了。”

除此以外，黄均隆指出，招商蛇口去年的计提减值拨备也比2021年同期要更多一些，大约多了20亿。“这是夯实资产质量所做出的计提减值拨备。此外，去年租金减免了8.4亿，还有投资收益也比前年少，所以导致利润下滑，但这里面毛利率下降是最重要的。”

招商蛇口归母净利润再度下滑，但仍能盈利在当前已很难得。在如今的市场环境下，蛰伏十名左右多年的招商蛇口销售排名不断跃升，2022年已经成为前6强房企，未来的目标是向前5强迈进。

马太效应之下，央企招商蛇口成了逆流而上的白马。

这也成为了招商蛇口2022年业绩发布会的基调，现场投资者的重点也并未过多放在利润表现不佳之上，而更多着眼于扩张的速度、发展的模式等。招商蛇口管理层也表现出十足的自信。

招商蛇口总经理蒋铁峰表示，“房地产行业在过去这一两年发生了真正的巨变，迎来了真正的拐点。行业重塑之后，三高模式转变，我们这种稳健型的综合发展企业又迎来了新的机遇。”

蒋铁峰豪言，招商蛇口在未来三年提出了新的目标，就是要跻身5强。“这不只是规模的指标，更多的是利润、质量、效益，还有转型经营收入等多个维度。”

要向5强迈进，招商蛇口势必要保持稳定的投资强度，多元化业务也有所体现。

蒋铁峰拆解称，招商蛇口未来住宅继续稳健投资，在保证经营现金流为正的前提下，选择五好项目进行投资聚焦继续发展。

实际上，去年市场整体转淡，但招商蛇口的投资拓展仍然十分进取。根据中指院统计数据，2022年全年，招商蛇口拿地金额是525亿元，在行业排行第五。展望今年土地市场的形势，招商蛇口一如既往地看好。

“今年土地市场会比去年稍微激烈一些，因为去年大家都没钱，很多地都底价成交了。招商蛇口去年拿的地毛利率普遍是20多个点。但今年南京、杭州等许多城市拿地都要摇号，所以利润会有所收窄。但整体地价下来，房价也比较合理。利润空间还是存在的。”蒋铁峰说道。

进军5强，招商蛇口今年在销售目标的制定上，自然也相对进取。在业绩会上，招商蛇口管理层透露，今年招商蛇口的销售目标是3300亿元，销售目标的制定基于招商蛇口管理层预判今年市场行情会有改善的基础之上。

蒋铁峰认为，今年国家对房地产仍然会是呵护的环境。“过去两年下跌得厉害，今年GDP要保5增长，房地产不能再下滑，房地产政策基本盘应该是会稳定。”

不过，尽管今年头两个月录得开门红，但进入3月，随着积压需求的陆续释放之后，市场反而有所回缩，招商蛇口对此并不在意。

蒋铁峰说，今年1、2月销售恢复很快，春节以后销售比去年同期增长了非常多，有50%-100%。但进入今年3月，由于需求的短期集中释放之后监测到的指标有一定下滑，3月中上旬大约下滑10%，但这是正常现象，因为历史上2月很少有高销售额的表现。

蒋铁峰提到一个现象：“我们续销的项目流速和去化仍然远远高于去年的平均速度，而且去年在上海、合肥和苏州等地拿的土地今年会陆续上市，因为价格有倒挂基本可以实现秒光，而且我们今年在核心城市也仍然有新增的土地。目前我们手上大约有6000亿的货值，按照50%的去化率，3300亿元的销售额相信也是有机会达成的。”

不过，市场虽然有点点光亮，但能否继续维持，招商蛇口管理层也并没有足够的底气。

蒋铁峰说，招商蛇口今年对销售流速加快的弱二线三线城市项目做了尝试性的微幅涨价，但发现一涨价就卖不动了。“今年还是维持走量，地产的政策面上不会出太大变化，也不会再进一步打压。我们也不会进一步促销，大量项目维持现在的流速，有些区域也有机会涨涨价，还是以市场的需求和去化速度来制定策略。不要寄希望于大幅上涨改善，目前还是没那么乐观。我在这里也呼吁大家要呵护来之不易房地产转暖局面，如果广大客户没有信心，再起来非常困难。”蒋铁峰说。

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