地产行业第一笔并购贷，招商蛇口却用57%来还债

（文/解红娟 编辑/马友友）和业内预期走向不一致，发行首笔并购票据的招商蛇口（001979），并没有将资金投入出险房企。

1月12日，招商蛇口30亿元并购票据已于1月12日完成注册，募集资金将用于并购。其中拟将 15 亿元用于包括但不限于置换发行人前期股权投入资金及后续资产投资与收购等方式，15 亿元用于偿还公司的银行贷款。

而在2021年12月31日发布的最新说明中，招商蛇口将偿还金额提升至17.1亿元，在总并购资金中占比达57%。

“既然是并购票据，就应该专款专用。”知名地产分析师严跃进指出，类似并购的票据发行，实际上是鼓励企业在收并购方面发力，虽然招商蛇口类似融资业务和相关操作符合融资的相关要求，但从市场预期看，大家可能会更愿意看到央企在收购出险企业问题资产方面更发力。

以并购之名行还债之实

已明确并购的用途为12.9亿元，用于A公司旗下一个以住宅为主的城市更新项目。

据披露信息显示，A公司股东B公司于 2021年8月9日出让A公司80%股权及债权，最终由发行人招商蛇口竞得。并购后，招商蛇口、C 公司、B 公司最终持有A公司股权比例为 40.8%、39.2%、20%，招商蛇口为第一大股东。

了解到，2021年8月，招商蛇口新增上海市虹口区 17 街坊旧改项目。该项目原本归属于上海地产，因开发体量过大转让部分股权，招商蛇口联手融信以42.23亿元从上海地产手中竞得上海弘安里企业发展有限公司80%股权及40.6亿元债权，通过该公司参与到虹口商业地块的开发当中。

公告显示，该项目土地面积 37334.00 平方米，计容建筑面积为 41068.00 平方米；成交总价为 42.18亿元，招商蛇口拥有该项目 41%权益。

也就说是，作为第一个吃螃蟹的人，招商蛇口并没有将首笔并购票据得来的钱投向出险房企，而是收购了同为央国企的上海地产的旧改项目。

这与业内的猜测并不一致。由于房地产出险房企不断增加，多位业内人士认为并购基金有利于央国企收并购民企，以保障房地产市场平稳运营，而招商蛇口作为第一个成功发行并购票据的国企，一举一动都颇具代表性。

“现在只是序曲。”众联智询副总裁蒋凯表示，此次公募债率先破冰是个实质性信号，央国企开始储备收并购的子弹了。预计一季度后，行业形势更明朗、房企风险更大程度出清的前提下，央国企才真正会下场收并购项目。

另外的并购资金则用来偿还银行贷款。据2021年12月31日发布的最新说明显示，招商蛇口原计划为9家子公司偿还银行贷款的15亿元，后新增5家子公司，偿还金额也相继提升至17.1亿元，在并购资金中占比过半。

新增的两家武汉子公司接近贷款到期日。其中，武汉招平海盈置业有限公司贷款余额4500万元，2022年3月29日到期；武汉招平海盈置业有限公司贷款余额500万元，2022年3月30日到期。

“虽然名为并购基金，但实际执行中过半用于还债。”业内人士直言，招商蛇口的流动资金并不充裕。

数据显示，截至本募集说明书签署之日，招商蛇口及其子公司待偿还债务融资工具及其他债券余额为408.788亿元，其中存续期超短期融资券83亿元、中期票据103亿元人民币、公司债150亿元、资产支持票据（ABN）10.5亿元、资产支持证券62.288亿元。

招商“虹口”往事

“如果万科、华润、中海不围标的话，招商蛇口在虹口区域的发展不会这么顺利。”有业内人士表示，招商蛇口在虹口的深度布局，是一个淘汰者意外上位的故事。

时间倒回至2020年3月，虹口旧改进行得如火如荼，为了进一步推动区域城市更新，区域主动打破近3年未有纯宅地出让的局面，招标出让北外滩“钻石级纯住宅”地块上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。

市中心、北外滩、稀缺纯住宅等属性，吸引了中海、华润、万科、招商等六家企业参拍，仅保证金就交了41.16亿元，较地块底价34.3亿元高出了6.86亿元。

按招标规则，中海、华润、万科成为该地块中标候选人，但因无房企加价，最后花落第一顺位的中海，底价成交。

随后，上海土地市场一纸公告透露，该地块涉嫌“围标”、成交终止，而作为惩罚，2021年的上海土地市场上，中海、华润、万科三家房企颗粒无收。

招商蛇口正是在这个节点开始深度布局虹口。2020年7月，该地块二次出让，不用直面中海、华润、万科等强劲对手，招商蛇口以44亿元总价、28.4%溢价率成功捡漏。

“这是招商蛇口第一次正式进入上海中心。”据一位了解招商蛇口上海发展的知情人士表示，在围标事件发生前，招商蛇口开发项目多分布在宝山、青浦、闵行、松江等非中心区域，极少有机会在中心区域拿地。

与此同时，招商蛇口在上海主力产品线是“府系”、“公馆系”，曾打造招商雍华府、招商虹桥公馆、招商9号公馆等产品，在其住宅产品线中对应客群为刚需。

此外，招商蛇口高端系产品有“玺”系、“湾”系，分别对应豪宅项目和改善住宅。捡漏的虹口宅地，就被命名为招商外滩玺。“而在此之前，招商蛇口在上海没有高端标杆项目。”该知情人士直言不讳。

从一个出局淘汰者变身该地块的拥有者后，招商蛇口在虹口区域的投资不断加码。同年10月，招商蛇口获得了上海市虹口251街坊地块，该地块是一宗旧改征收地块，拆迁周期较长。

进入2021年，招商蛇口以56.66亿总价、20%溢价率再获上海虹口宅地。该地块距离“围标”地块并不远，同样是房企眼中的香饽饽。为避免违规，该地块采用招挂复合的方式出让，最终有效申请竞买人超过5人，分别为招商蛇口、保利、金地、金茂和建发。

为形成区域优势，招商蛇口不惜以9.26万元/平方米的楼板价拿下该项目，较“围标”地块的6.3万元/平方米高出2.96万元/平方米，同比增加31.97%，一举刷新区域内最高楼板价。

这意味着，招商蛇口此次的拿地成本上升、利润空间减少。

而趁着三大房企无法拿地的窗口期，招商蛇口继续在虹口补仓。同年8月，招商蛇口联手融信以42.23亿元从上海地产手中竞得虹口商业地块部分权益，也就是此次使用募集资金的并购地块。

“从体量、地段和价值来看，招商蛇口在虹口的土储已成规模，是继蛇口太子湾片区之外，为数不多的高端土储集聚地。”业内人士表示，从其不断加注虹口不难看出，招商蛇口的下一站或许是招商“虹口”。但无论是住宅还是商业，招商蛇口至今没有在上海市场交出能被称作标杆的作品。

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