由增量转向提质第二年，新城控股守住安全底线，“三道红线”维持绿档

图片来源：新城控股

提出“由增量转向提质”的第二年，新城控股（601155）开始向外界展示更为稳健的一面。

过去的一年，新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米，实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%。

此外，2021年，新城控股实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元，近5年复合增长率均超20%。

放在遭遇巨变的行业背景下，这份成绩单可谓来之不易。在新城控股董事长王晓松看来，房地产行业已然从冲浪运动转变为帆船运动，房企要找寻的，不再是“风口”，而是“风向”。而想要找准风向，实现逆风而上，唯有不断提升自身的能力。

如果具体到新城控股本身，是不盲目追求规模、以资本回报率为核心、聚焦利润，也是将核心竞争力回归到产品、服务和有活力的组织。坚持“住宅+商业”双轮驱动

新城控股2021年度业绩会上，新城控股董事兼联席总裁曲德君提到，开发业务是新城控股区域深耕的“压舱石”，商业管理则为新城控股提供了稳定收入的现金流，令其拥有穿越周期的能力，各个事业部之间的协同发展，相互促进，这正是新城控股的核心优势最基本的前提。

早在多年前，新城控股就已经开启了“住宅+商业”双轮驱动模式。曲德君称，过去的13年，新城控股的商业板块基本实现了全国化的布局，截至目前已经在28个省135个大中城市布局了189座吾悦广场，具有较大的先发优势。

尤其是近两年来，面对疫情的挑战，新城控股仍然确保68座吾悦广场如期开业，累计开业项目达到130座，在管面积达到1248万平方米，整体出租率为97.63%。

商业板块的优势被视为为新城控股提供了穿越周期的底气。此前惠誉的一份评级报告中曾提到，新城控股旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为其提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

如其所言，随着近些年新城控股旗下商业板块的逐步成熟和稳定，双轮驱动模式的优势得到体现。

年报披露，2021年，新城控股的总收入中，有86.39亿元来自于商业运营，相较于2020年，该数据同比大幅增长51%。不仅如此，吾悦广场数量和质量同步提升之下，去年，新城控股录得物业出租及管理业务毛利润58亿元，占新城控股整体毛利润的17.15%，毛利率增加1.88个百分点，上升至72.64%。

如今，新城控股始终坚持商业拓展。去年全年，其新获取吾悦广场32座，其中重资产16座、轻资产16座。曲德君认为，如此一来，新城控股既能不断扩大新城商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。

王晓松表示，新城控股已经制定了2022年的商业发展目标：全年计划新开业吾悦广场25座，商业运营总收入目标为105亿元。从容应对到期债务

“高杠杆在行业上行时是助推器，在行业承压时是压死骆驼的稻草，未来高杠杆的属性会发生变化。”2021年，是房企遭遇寒冬的一年，王晓松坦言，为了度过这个冬天，新城控股一早做好了御寒措施，例如下半年将重心放在销售和回款上。

正是基于未雨绸缪的决策，新城控股得以在去年守住了安全底线。按监管“三条红线”政策口径计算，截至2021年末，新城控股剔除预收账款的资产负债率为69.95%，净负债率为48.12%，现金短债比为1.07，所有指标均达到“绿档”要求。

此外，到去年年底，新城控股有息负债为899亿元，相较2020年同期下降18亿元。其中，银行开发贷占483亿元，美元债139亿元，境内公司债62亿元，ABS及CMBS66亿元，还有109亿元为通过吾悦广场进行的融资，未来还有较大空间可盘活。

值得一提的是，去年新城控股洞悉到金融端的变化，积极进行多元化融资，同时开展到期债券置换，进一步优化债务结构。

据悉，去年在发债方面，新城控股先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。

并且，新城控股还在去年迈出了绿色金融的第一步，成功发行了首笔绿色美元债，发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率4.625%。多重措施下，新城控股保持了良好的现金流，截至去年年末，新城控股在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍。

对于今年的债务，新城控股亦提前做好了铺排。

王晓松在业绩会上透露，新城控股已做好两手准备，一方面在合理控制融资成本的前提下关注公开市场的机会及吾悦广场资产盘活机会。他认为，随着按揭开发贷的改善，公开市场融资一定有机会。

另一方面，新城控股具备现金流底线思维、做好自有资金偿还的准备，确保每笔债务到期偿付。“今年一季度，新城控股已经有新的经营性物业贷在落地，第二季度也排了一部分这方面的指标，相信未来还有更大的空间可以去盘活。”

根据王晓松披露的数据，2022年，新城控股公开市场债务到期额度约126亿元，1-3月已到期偿还或提前偿还46亿元，占比37%；其中3月份单43亿元为新城控股全年偿债高峰期，未来其将根据资金及债务到期情况，做好相应排布。注重可持续发展

稳健的财务表现也令新城控股持续收获了资本市场的认可。去年，国际三大评级机构维持了新城控股和其母公司新城发展的主体评级。与此同时，全球最大指数公司MSCI将新城控股的ESG评级上调至BB级。

近几年来，新城控股一直在积极践行可持续发展理念，在绿色环保方面苦下功夫，努力将可持续理念纳入公司战略，与公司经营发展深度融合。

早在2020年11月，新城控股母公司新城发展就设立了ESG管理委员会，形成涵盖董事会、ESG委员会、ESG工作小组及各职能部门的ESG管理架构，进一步加强对可持续发展工作的系统性、规范化管理。

在打造绿色建筑方面，新城控股聚焦新能源领域投资开发，制定了《绿色建筑政策》，通过提升绿建标准、扩大绿建认证、推进绿建研发等方式，从建筑全生命周期考虑降低建筑碳排放，推进绿色建筑发展。2021年，其新建项目绿色建筑覆盖率100%。

此外，新城控股加大可再生能源应用，投资组建吾盛能源，在四座吾悦广场的屋顶建成分布式光伏电站并完成并网发电，年发电总量149万度，每年减少碳排放量1539.86吨。剩余吾悦广场在建屋顶分布式光伏电站项目87个，总容量达50.73MW，建成后预计每年总发电量5020万度，每年减少碳排放量约5.06万吨。

走过艰难的2021年，王晓松认为，没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。“所有的政策都没有改变行业两个大基本面。一个是国民经济的支柱行业地位没有看到有任何变化，第二个是超长周期的行业属性也没有变化，现在来看可能只是一个短期的恐慌，而非行业本质性的变化。”

对于未来，新城控股充满信心。3月30日，新城控股发布公告宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元的自有资金，回购公司股份。王晓松希望通过这样方式，给行业带去一些正能量。

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