新城控股的长期主义：秉持双轮驱动 坚守底线思维

在行业整体承压的大背景下，2021年，新城控股（601155）经营业绩继续保持稳健。

3月30日，新城控股发布了2021年年度业绩。

在行业整体承压的大背景下，2021年，新城控股经营业绩继续保持稳健。秉持“住宅+商业”双轮驱动模式，企业在保持适度规模、营收和利润的同时，坚守底线思维，不断夯实财务安全性，不仅“三道红线”迈入绿档，债务结构亦得持续优化，展现了一家头部房企的责任与担当。

财报发布后，新城控股股价连续两日上涨，累计涨幅超8%，投资者为新城控股的这一份成绩单，投上了肯定的一票。

“住宅+商业”双轮驱动 交出稳健成绩单

长期以来，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，住宅开发与商业运营优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。

而从最新公布的财报基本面上看，在行业承压的背景下，新城控股守住了基本面，传统开发业务平稳经营，商业管理业务持续提升。

具体来看，2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米；实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。

住宅业务在保持适度规模的情况下获取相应利润，保持了相对稳健的发展。

截至报告期末，公司总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23%。依托企业的内生经营而非负债，最终实现了净资产的持续增长，展现出健康的内生增长动力。

同时，新城控股还为未来的发展积淀了较好的增长动能。

截至报告期末，新城控股已签约待结转面积达3421.88万平米。截至2021年末，新城控股总土地储备达1.38亿平方米，其中一二线城市占比37%，长三角强三四线城市占比30%；

较高的待结转面积，提前为新城锁定了充足可期的未来营收及利润可结算资源，而充裕的土地储备，则为公司后续的发展提供了坚实保障。

此外，在公司双轮驱动的另一板块——商业运营上，新城控股同样表现不俗。

2021年，商业板块作为新城控股的第二增长曲线持续进阶。年报显示，2021年，企业实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，物业出租及管理毛利率高达72.64%，表现优异。2021年全年，企业新开业及管理输出的吾悦广场共计30座。

惠誉在此前覆盖新城控股的评级报告中指出，新城控股旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

尤为值得一提的是，2021年以来，新城控股商业持续性经营收入已能完全覆盖当期利息支出。年报显示，2021年，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约为139.36%。

在商业拓展方面，企业坚持“轻重并举”战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，既能不断扩大商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。数据显示，2021年，新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产16座、轻资产16座。

截至2022年3月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到189座，进驻全国135个城市。

此外，年报中，企业还披露了2022年的商业发展目标，即全年计划新开业吾悦广场25座、到2022年底开业总数达155座，全年商业运营总收入目标为105亿元。

“三道红线”迈入绿档 始终坚守底线思维

在行业动荡的年代，安全重于一切。在这一点上，新城控股始终坚守底线思维，持续夯实企业财务安全线。

财报显示，2021年，企业积极响应政策，已按照“三道红线”要求稳步降至绿档。截至报告期末，企业的在手现金余额为552.26亿元，现金短债比为1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；剔除预收账款后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点。企业财务安全性在稳步提升。

截至报告期末，企业的经营性现金流净额为219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，且经营性现金流连续四年为正，自造血能力在不断加强；不仅如此，企业整体平均融资成本较上年同比下降0.15个百分点，降至6.57%，加权平均净资产收益率（ROE）达到22.73%，位居行业前列。

过去一年，房地产行业融资难度不断加大。在强化现金管控的同时，新城控股还在积极开展到期债券置换，这也使得公司债务结构得以进一步优化。

报告期内，企业先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。

企业通过适当的直接融资保障经营的持续稳定，响应国家降杠杆、稳预期的号召。报告期内，成功发行首笔绿色美元债，发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率4.625%。这也标志着企业迈出了绿色金融的关键一步，也是在推动绿色企业运营和实现公司可持续增长方面的又一里程碑。

更值得一提的是，上市以来，新城控股首次披露了其合联营权益有息负债，企业财务更加透明。根据2021年年报，企业合联营权益有息负债仅为115.13亿元。

同时，今年以来，新城控股多次提前偿还债务、公司高管也宣布增持公司债券，还于年报发布当日宣布启动回购计划。

具体来看，今年2月，企业发布公告称，基于对自身价值及未来发展的信心，并结合当前实际经营及财务状况，计划提前赎回一笔2亿美元债券，并予以注销。而早在去年11月，企业就已经提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。

3月9日，企业宣布以自有资金提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。

3月18日，企业再次发布公告称，基于对公司发展前景和战略规划的认同，同时为积极维护公司债券价格稳定，切实保护投资者利益，新城控股部分董事和高级管理人员将按交易场所交易规则，以市场化方式在二级市场购买企业发行的公司债券。根据计划，新城控股管理层拟购买总规模不超过2000万元存续的公司债券。

3月30日，企业又拟以不低于1亿元、不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

这些行为体现了企业管理层对于公司前景的信心，也展现了公司资金上的实力和底气以及偿债的能力和意愿，对投资者及行业产生了积极、正面的影响。

目前，国际三大评级机构均维持了新城控股和其母公司新城发展的主体评级。其中，惠誉和标普的长期发行人评级均为“BB+”，穆迪的企业家族评级（CFR）维持在“Ba1”，均位于行业较高评级水平。中诚信国际和联合资信均维持企业主体及相关债项的AAA评级。

穿过风雨才能拥抱未来。正如新城控股董事长王晓松在业绩会上所言，“没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来”。在充分夯实稳固安全的基本面之下，眼下的新城控股正走在迎接春天的道路上。

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