2021年房企销售下行 呈现两极分化

日前，平安证券发布的《2021百强销售承压房企间延续分化》报告显示，百强房企销售同比下滑，2022年仍将承压。受需求透支及房企信用事件影响，下半年楼市成交急转直下，2021年百强房企销售同比下滑。全年销售额12.6万亿元，同比下降3.2%，销售面积8.5亿平方米，同比下降9%。其中12月降幅有所缓和，单月销售额1.1万亿元、销售面积7131万平方米，同比分别下降36%、31.3%，较11月收窄3.3个、15.7个百分点。展望2022年，政策传导及购房者信心恢复仍需时间，供给端由于前期拿地、开工趋弱将受影响，全年销售预计仍将承受压力，单月增速前低后高。

近期，申万宏源发布研报称，销售下行主要源于几点原因，一方面下半年销售基数快速走高，另一方面部分房企面临海外债到期及工程兑付款项影响，资金进一步紧张，为促进销售回款部分房企开始降价，一定程度上引导市场悲观预期。此外，房地产税试点预期加大市场观望情绪，一定程度延长了购买消费者购房预期。

销售门槛变动不一，行业竞争延续。根据平安证券研究报告，2021年TOP10房企销售额门槛达2901亿元，同比增长4.3%。TOP20房企销售额门槛达1718亿元，同比增长1.8%，稳步提升。相比之下，TOP30、TOP50、TOP100房企销售额门槛值同比下降0.8%、1.2%、4.2%，与上述头部梯队呈现分化。随着楼市步入调整期，行业格局呈现变化，优质房企凭借品牌、融资、运营等优势有望进一步抢占份额，推动市占率持续提升。

同时，各房企表现分化，目标完成度不及往年。平安证券分析统计发现，23家主流房企整体销售额目标完成率91%。23家房中仅滨江集团（002244）、越秀地产、金地集团（600383）、华润置地超额完成年初目标，完成率分别为112.8%、105.3%、102.3%、100.3%，超额完成房企占比不及往年。从具体房企来看，碧桂园2021年全口径销售额7588亿元，领跑房企。重点监测的28家房企中17家延续正增长，绿城中国、宝龙地产、滨江集团、越秀地产全年销售额增速超20%，分别为24.2%、24.1%、24%、23.4%，金地集团、招商蛇口（001979）、龙光集团、华润置地全年销售额增速超10%，分别为18.1%、17.7%、16.2%、10.8%。

根据中达证券发布的《2021年12月房企销售数据点评：全年龙头销售同比下滑，政策持续推动风险化解》报告，截至2021年末，各规模房企的累计销售额增速继续下降，其中累计销售额排名51至100名的房企累计销售额降幅最大，同比下降8%，而排名前10名及11至50名的房企分别为同比下降6%和上升2%。12月单月销售额表现方面，累计销售额排名51至100名的房企下降最为明显，达49%，而累计销售额排名前10名和11至50名的房企为下降26%和35%。

根据中达证券报告中的观点，目前，在“房住不炒”的基调下，中央鼓励并购出险房企优质项目、地方扩大预售金监管范围、加速推动保障性住房进程等政策调控有利于提振市场情绪及继续推动房地产行业的良性循环，部分居民住房需求有望被逐步满足。

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