作者：大眼楼管/汤朝露
近日，新城控股（601155）集团股份有限公司（下称“新城控股”）发布了今年前10个月的销售成绩，月销售额约为221.02亿元，同比减少20.5%；合同销售面积248.99万平米，同比减少7.38%。
销售额增幅连续4个月为负 年度目标还差671亿
自今年六月份开始，新城控股的单月合约销售额同比持续下降，且下降幅度有所加大。新城控股6-10月的销售额分别同比下降11.67%、19.40%、13.91%、22.74%、20.5%。2021年前10月的累计销售额同比增长也明显放缓。
当然，下半年销售额下降的不止新城控股一家房企。自6月以来，在高基数影响下，房企的销售额增幅放缓，房地产市场整体走冷，这种影响一直持续到了十月。
10月末，新城控股累计合同销售额达1929.11亿元，同比仅增加1.08%；累计销售面积1882.99万平方米，同比增长5.97%。
新城控股2021年的全年销售目标为2600亿元，截至10月底，已完成全年销售目标的74.2%。若要在剩下来的两个月里完成全年目标，新城控股还需完成670.89亿元的销售额。每月平均需达成335.445亿元的合同销售额。
反观2020年11月、12月的销售额分别为290.61亿元、310.55亿元，接下来两个月新城控股的销售额增幅需达到11.6%。但新城控股下半年的销售额颓势不减，完成2021年的销售目标存在较大不确定性。
销售量价齐跌 新城控股难回款
销售额下降，一方面是卖出去的房子少了，另一方面销售均价也有所下降。新城控股从6月起销售面积一直少于2020年同期，而销售均价从8月起一直下降，低于上年同期。量价齐跌导致新城控股下半年来销售回款不乐观的状况。
根据克而瑞数据，2021年10月份，全国重点城市中，二线城市商品住宅成交面积同环比齐跌，长三角二、三线城市需求阶段性疲软。随着高热地区继续缓慢降温，二线城市郊县以及非核心城市群的三、四线城市以价换量的格局难以扭转。而新城控股主要土地项目是在三、四线城市，这也使降价销售的情况难以避免。
土储以三线及以下城市为主 70月“躺平”拿地
根据新城控股2021年中报，截至报告期末，新城控股拥有土地储备1.5亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需。其中一、二线城市约占公司总土地储备的37.75%，三线及以下城市的占比约为62.25%。
房地产销售市场走冷，土地市场也难逃降温。截至10月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10533万平方米，环比9月全月下降17%，同比降幅高达58%。新城控股也处于“躺平”行列中。
根据新城控股2021年半年报，上半年新城控股总拿地金额626.36亿元，平均楼面地价3419.75元/平米。上半年的拿地金额占销售额的53.23%，超过40%的水平。
相较于上半年较为激进的拿地策略，下半年，新城控股拿地力度明显减弱，7-10月，新城控股总拿地金额仅66.88亿元，平均楼面地价也下降至2197.18元/平米。7-10月拿地的城市能级以三线城市为主，而10月份更是零拿地。7-10月的拿地金额占销售额比重仅为8.89%。
新城控股主攻长三角地区，因此，即使三、四线城市房地产市场以价换量，仍没有减少在长三角三、四线城市拿地。
下半年来，新城控股主要拿地地区为广州市、天津市、南宁市、南通市、连云港市、常州市、淮安市、日照市、乌鲁木齐市。其中一、二线城市拿地面积占比18.99%，拿地金额占比达52.43%，过高的土地成本也让新城控股下半年在一、二线城市拿地的热情减弱。
下半年新城控股的拿地力度骤降，也让2021年前十个月的拿地销售比下降到了40%的安全线以下，为35.94%。这对于“三道红线”中，剔除预收账款后的资产负债率仍踩红线的新城控股来说，或许也是改善财务健康的一种策略。