11月8日，融创服务与融创中国订立收购协议，以18亿元人民币收购融乐时代（海南）商业管理有限公司100%股权，将商业管理服务业务纳入战略方向之一，并与物管业务协同发展；同月1日，融创服务以6.93亿元收购第一服务3.22亿股股份，占第一服务总股本的32.22%。
值得注意的是，近期碧桂园服务、绿城服务、方圆生活服务、旭辉永升等多家物管企业均相继实施收并购。据不完全统计，今年下半年以来物管行业收并购事件超40起，累计交易金额超过200亿元，相较于上半年收购热度不减，且有升温趋势。物管行业继2020年的上市潮后，2021年又掀起收并购潮，其背后的逻辑是什么，未来行业格局又将如何演变？
规模物企收购力度更大
行业更趋专业化
2021年以来，物管行业在经历了阶段性上市潮后加速发展，掀起收并购热潮，且热度由年初持续至今，仅11月前3天内就发生四起主要收购事件，交易金额超过25亿元。
值得注意的是，物管企业收并购主要呈现三方面特征，其一，具备一定规模的物管企业收并购动作更为频繁，且力度更大，例如融创服务、碧桂园服务等。其中，碧桂园服务继2021年上半年收并购金额突破90亿元后，下半年累计收并购金额又超百亿，包括以不超过人民币100亿元的代价与富力物业签订股权转让协议，收购富良环球100%股权；以及以不超过人民币33亿元的代价向彩生活收购邻里乐控股100%股权。该现象使得物管行业在集中度提升的同时，分化加速，马太效应凸显。
其二，可以发现近期收购事件中，被收购方不乏一些自然人，或较小规模的合伙企业，例如海伦堡物业收购的鑫和物业、方圆生活服务收购的广东益康物业等，其出售方的持有者均为自然人或合伙企业。这意味着，物管行业的部分中小规模企业正在被加速出清，行业加速整合提升，更趋专业化。
其三，收购标的围绕物业管理展开的同时，向相关多元业务延伸，以通过收并购突破技术壁垒，或涉足更多物业延伸领域，拓展并完善业务结构。例如，融创服务、旭辉永升、康桥悦生活等均通过收购涉足商管服务；碧桂园服务通过收购邻里乐扩展科技赋能的社区增值服务；海伦堡物业通过收购鑫和物业涉足保洁服务、家政服务、园林绿化等。
物管企业收并购背后的逻辑
1.政策利好下迎来收并购窗口期，资本涌入支撑收并购持续
当前，在“三条红线”压力下房企投资和扩张能动承压，地产开发业务规模增速放缓，在此背景下，房企将触角更多延伸至多元化业务，以为业绩提供补充支撑。与此同时，近年来物管行业陆续得到多个国家政策支持，物管赛道被利好，成为房企布局第二增长曲线的重要选择之一。
2020年5月的十三届全国人大三次会议上，业主的建筑物区分所有权、物业服务合同的规定被纳入《民法典》；2020年末至2021年初，住建部等多部门多次推行相关物业管理政策，推动物业服务完善化，兼顾养老、幼托，并鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据等技术，加快线上线下（300959）结合服务管理。在政策推动下，物管企业加速发展，行业竞争也同步加剧，收并购、整合被顺势推进。
另一方面，相较于房地产行业融资收紧的大环境，当前物管企业上市筹集资金还相对轻松，资本的密集涌入助力行业加速整合、分化。物管企业自2018年起形成分拆上市浪潮，2020年进入上市高峰期，全年共有18家物企登陆资本市场，港股物管企业市值合计超过7000以港币；2021年上半年上市热度延续，截至目前上市物管企业已超过55家。同时，在资本开始筛选优质标的的背景下，出于提升市占率、弯道超车、提升竞争力等目的，物管企业兼并、收购现象加速涌现。
2.收并购有利于规模扩张与战略发展
物管企业通过收并购一方面有利于驱动其规模扩张，提高市占率，继而以规模效益降低服务成本。2020年，世茂服务、雅生活服务、和泓服务、旭辉永升服务、融创服务的物管企业通过收并购把握市场机遇，实现营收及在管面积规模的同步大幅提升。其中，雅生活服务通过收购新中民物业60%股权，并入在管面积158.9万平方米，2020年总在管面积增至374.8万平方米（不含咨询顾问及参股公司面积），同比增长112.3%。
另一方面，收并购可满足物管企业的业务结构优化、冲破技术壁垒等战略发展需求。具体来看，今年以来物管收并购除了过大规模外，重要集中在增值服务、城市环卫、商管服务、技术赋能四个战略方向。其中，增值服务主要围绕家居、生活、咨询等方面展开，旭辉永升斥资6.96亿元收购美凯龙（601828）物业80%股权，以提升美居业务，共同研究从地产开发前期介入到业主拎包入住的一站式置家服务。城市环卫是城市服务领域的重要方面，涉及城市地下治理、河水治理等专业领域，存在一定技术门槛，旭辉永升、佳兆业美好等物管企业通过收并购涉足。商管服务属于住宅类物业管理的拓展，融创服务、银城生活服务等通过收购商管公司拓宽物业管理范围。在互联网时代背景下，通过技术赋能的“智慧”服务产品已覆盖社区物业的方方面面，物管企业通过收购科技公司进一步提升智能化水平，提升竞争力。方圆房服于今年6月以540万港元收购广州方恒资讯技术有限公司100%股权，预期将进一步涉足智慧社区及物联网应用领域。
3.收并购反哺资本市场竞争优势
无论是已经上市还是计划上市的物管企业，在收并购窗口期针对性出手，均有利于其在资本角逐中增加筹码。随着上市物管企业数量的不断增加，物业股稀缺性降低，资本回归理性，上市物管企业超过半数估值较发行首日下滑，时时服务、中奥到家、彩生活等估值下滑超过50%。而通过收并购不断扩大规模、提升竞争力的物管企业则在行业估值下行中逆流而上，例如旭辉永升服务、碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、和泓服务等，当前市值均较上市首日增长200%以上。
同时，随着上市门槛的提高，更看重盈利能力，计划上市的物管企业通过收并购有利于进一步扩大优势，提升定位，获得更高估值。11月5日，万科宣布拆分万物云赴港上市，在此之前，万物云先后收购阳光城（000671）旗下的阳光智博和三盛集团旗下的伯恩物业以扩大规模。
当前，物管企业收并购逐步进入白热化阶段，行业洗牌下头部集中度提升，马太效应凸显。对于上市规模物管企业而言，资本加持与收并购将成为其“两翼”，推动其扩大领跑优势；但与此同时，尽管物业管理为轻资产赛道，仍需警惕收并购过程中政府监管、估值定价、投后管理等方面的风险。对于中小规模物管企业而言，提升自身专业领域强项、提高运营效率、以服务赢得口碑是关键；在收并购市场上，更需要注重战略匹配程度，或有机会抓住窗口期“弯道超车”，例如合景悠活、和泓服务等；当然，在各方面发展受限情况下，做好自身业务，加入与自身战略相匹配的更具规模、更优质平台，不失为一种出路。