保利发展筹划“进三争一”（直击业绩会）

过去数年间，保利发展（600048）一直致力于重回前三。随着销售规模不断增长，去年其跻身行业第四，并于年初2022年度工作会议上，提出“进三争一”的新目标。

“作为行业龙头，公司不简单追求规模上的排名，更多的是按既定战略，把握市场，保持企业持续健康发展。”

4月21日，保利发展召开2021年的业绩说明会，对于投资者问及的行业排名目标，公司董事长刘平如此说道。

这是刘平接棒宋广菊后的首场业绩会。年初2022年度工作会议上，保利发展提出“进三争一”的新目标，这一战略规划也被外界视为升级版的赶超计划。

业绩会上，刘平对这一目标给出了更为详尽的描述，他说对“进三争一”不能简单、片面地理解为榜单排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一，“我们目标要做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力”。

毛利率将继续承压

过去数年间，保利发展一直致力于重回前三。2017年的股东大会上，时任董事长宋广菊提出有信心在未来两三年再站到行业前三的位置。

此后数年，公司销售规模不断增长，但排名始终未进前三。2021年，保利发展跻身行业第四，较第三名融创中国仍有约624亿元的销售差距。

去年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；对应签约面积同比下降2.23%至3333.02万平方米。公司78%的销售额来自布局的38个核心城市，来自珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿元，合计销售占比达53%。

结转收入来看，报告期内，保利发展来自房地产销售业务的收入合计2607.67亿元，其中来自华南片区的收入占比达到34.45%，为贡献度最高的一个大区。此外，华东、中部、华北、西部四个片区亦分别贡献了超10%的收入。

不过，这些大区多面临着毛利率下滑的趋势，程度最大的为华北。

截至2021年末，保利发展华北片区的毛利率为29.19%，较上一年减少了9.6个百分点，华南片区毛利率亦同比下滑8.58个百分点至25.95%，中部、西部片区的同比降幅则分别为6.09%、6.64%。

受此影响，保利发展房地产销售业务的毛利率较2020年减少6.35个百分点至27.13%，但得益于其他业务毛利率水平上升对冲，公司综合毛利率同比降幅收窄至5.79个百分点，为26.8%。

保利发展直言，公司毛利率的下滑与行业利润率下行趋势一致，未来随着高地价项目的陆续结转，毛利率表现仍将承压。

也是由于地产项目利润率下降，2021年，保利发展归母净利润同比下降5.39%至273.88亿元；对应营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；公司全年回笼资金5020亿元，回笼率为93.8%。

今年计划投资3650亿

去年22城实行集中供地，土地市场由“热”转“冷”，保利发展在第二轮、第三轮供地中频频出手，于广州、南京、厦门等地拿下多宗低溢价地块。

2021年，该公司共拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。其全年拓展楼面地价每平方米6821元，同比下降8%；新增住宅货量占比85%，拓展权益比为72%。

天风证券（601162）指出，去年保利发展拿地力度为34.71%，较2020年的46.79%下降12.08个百分点，整体拿地力度有所下降。

这一趋势持续到了今年一季度。根据中指院数据，2022年前3个月，保利发展拿地面积仅36万平方米，同比减少91.7%。关于这一变动，财务总监王一夫解释称，拿地减少是公司结合市场变化以及对行业大势判断做出的调整。

他表示，市场规模见顶后，需求会相对聚焦，回归一二线核心城市，并集中于这些城市的成熟区域。由于集中供地政策的实行，这些地区的供地在第一季度相对有限，故而拿地有所减少，“随着第二季度中心城市供地节奏开启，保利发展将适当提升拓展力度”。

据管理层透露，2022年，保利发展全年投资计划为3650亿元，计划新开工面积4010万平方米，竣工面积4231万平方米，均较2021年有所缩窄，其中新开工面积减少近900万平方米，投资减少300亿元。

不过，刘平还指出，考虑到疫情等方面因素影响，保利发展2022年的开竣工策略为以销定产，公司将结合不同能级市场、不同产品接受度动态调整开竣工计划。

收并购项目落实周期更长

一季度，保利发展实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%。销售规模的走低令投资者担忧，今年是否还能实现销售金额的同比增长？

对此，刘平回应称，行业目前受流动性和调控影响，仍在缓慢筑底之中，叠加疫情影响，预计全年市场规模将同比下降，而尽管保利发展布局多以核心城市为主，但仍然受到一定冲击。

总经理周东利亦持有相同看法，他指出，当前销售市场仍处于低位，购房者信心仍待修复，市场回暖需要过程。

除了销售情况，融资亦是行业的关注重点。作为央企，保利发展在融资端要好过许多。融资环境收紧的背景下，该公司于报告期内发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元，综合融资成本约4.46%。

今年2月，保利发展一笔规模为98亿元的小公募债券状态更新为“已受理”。根据规划，这笔资金将用于偿还有息债务、补充流动资金、收购地产项目等其他用途。

关于外界关注的收并购，王一夫透露，公司正在密切关注一些收益更佳风险可控的收并购机会，只是这些项目的落实需要的时间和周期会更长。

刘平亦指出，保利发展不简单追求收并购的金额或数量目标，而是要从补充优质资源储备的角度开展项目投资。现阶段，公司对收并购基本都是基于项目层面，“本质上我们对于收并购项目的立项标准和招拍挂项目的立项标准是相对一致的”。

他强调，由于项目历史原因，公司在收并购项目的研判上会更加谨慎，但仍期待可以获得比招拍挂项目更高的收益。

负债方面，2021年，保利发展总负债首次突破万亿元，其中有息负债规模3382亿元，其他经营性负债7588亿元(其中预收房款为4534亿元)。

公司同期存有短期借款约40.94亿元，一年内到期的非流动负债约605.75亿元，账面货币资金1713.84亿元。谈及今年下半年需偿还的141.8亿元永续债，刘平直言，公司目前资金储备充足，未来将结合公司实际情况及持有人意向确定偿还安排。

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