首开股份2021年销售再创新高 行业回暖催生高业绩弹性

受房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”、土地“双集中出让”等政策影响，2021年地产行业从上半年开发销售高增长转变为下半年承压下行。近期，房企2021年业绩陆续出炉，年报背后，谁在裸泳？克而瑞研究中心数据显示，百强房企2021年销售增速罕见负增长，逾八成房企未完成全年业绩目标，规模房企平均目标完成率不及90%，显著低于近年105%以上的平均水平。

多数房企赛前失马，少数房企则实现弯道超车。中指研究院数据显示，碧桂园、中国恒大、万科、融创中国等头部房企也未能幸免，销售目标完成率为88.89%、59.06%、79.46%及93.3%。反观房企“千亿俱乐部”中的一员——首开股份（600376）（600376.SH），2021年逆势增长，签约金额与销售回款指标完成值创历史同期新高。公司实现全年销售额1149亿元，销售回款1194亿元，分别完成计划的104%、113%，同比分别增长7%、21%，行业排名从53位跃升至38位。

在2021年下半年市场降温明显的情况下，为何首开股份仍能录得傲人佳绩？

融资成本持续下行

在手现金充裕

地产融资难是个老生常谈的话题，到底有多难？中指研究院数据显示，2021年1-12月，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%。从同比增速来看，2021年行业融资规模自3月起就为负增长，11月达到谷底，同比下滑71.6%。

通过观察市场可知，不同房企的融资表现呈现两极分化。资金更多地向财务稳健、信用等级较高的优质企业归集，而中小型房企、经营激进企业的融资空间受到进一步压缩。

一部首开史，半座北京城。作为深耕京城的老牌国有房企，首开股份具备天然融资优势。依托于优质的基本面，公司在艰难的2021年充分化解风险，展现了稳健的经营能力。

年报显示，公司债券评级已连续10年维持3A级以上，且与国内主要银行及多家金融机构合作多年，融资渠道和种类众多。截至2021年末，首开股份获授信额度约达1600亿元，公司全年累计新增融资约414.30亿元，其中开发贷款73.13亿元，信托贷款104.23亿元，保债计划35亿元，发债规模201.94亿元。

同时，数据显示，公司全年累计归还到期有息负债约523.86亿元，减少带息负债规模109.56亿元。得益于此，公司的“三道红线”指标显著优化。截至期末，公司资产负债率为78.68%，同比减少1.74个百分点。净负债率为147.45%，现金短债比为1.22倍。

随着地产行业进入下半场，融资成本的高低直接反映了房企核心竞争力的强弱。融资成本低，意味着日后去化和降杠杆压力小，可供公司施展拳脚的经营空间也就更大。融资成本亦反映了外部机构的认可度，只有经营稳健、质地优良的公司才能免去额外的债务风险溢价。

据统计，2021年全国TOP50房企平均融资成本约为6.2%，只有半数央企、国企及优秀民企，融资成本能控制在5%以下。年报显示，2021年首开股份融资成本维持较低水平约4.85%，同比下降0.42个百分点，相比同行具有明显低成本优势。

值得市场关注的是，2021年11月首开股份成功发行了27亿元中票——这不单单是借新还旧模式，更属于新增额度。2022年首开60亿元公司债（第一期）项目已发行，发行规模为23.2亿元，票面利率3.59%。此次发债，一方面60亿元实现了借新还旧额度突破；另一方面，在当前地产融资政策依然“保持收紧”和“边际放松”的情况下，首开依然能实现超低成本融资，反映了市场对首开的认可。此外，2022年一季度公司融资优势持续发力，共发行4笔中期票据，利率仅为3.39%-3.85%。

从政策面看，2021年全年都围绕“房地产金融审慎管理”这一主线，上半年的收紧态势成效显著，下半年以调整、修复、矫正为主，已释放出融资边际放松的积极信号。预计2022年房地产融资收紧政策仍将延续，利于首开股份这种优质房企。

此外，基于良好的销售去化、回款，2021年首开股份现金货币充足，截至期末共有314亿元，为后续的业绩持续增长助力。同时，2021年公司取得经营性现金流净额74.03亿元，同比增长32.45%，为上市以来的新高。

土储及拟售项目充足

全国布局成效显著

中指研究院发布数据显示，2021年百强房企的拿地总额为25377亿元，比上一年减少6960亿元，同比下降21.5%。无论是入围门槛，还是拿地总额，均大幅下降，且降幅均超过两位数。

业内人士指出，房企拿地规模和投资强度大幅下降，主要原因是陷入流动性困境、销售去化困难、现金回流不达预期等。有媒体称，没有哪一时刻如同2021年下半年，仿佛一地拿错就可能迈入深渊。

在2021年行业谷底，首开股份固本强基、砥砺前行，依托低成本融资及充足现金流，在审慎基础上共获取30个项目，对应土地总面积138.30万平方米，建筑面积约287万平方米。公司拿地总金额约572亿元，拿地力度约50%，高于多数主流房企，彰显其后续发展信心。根据中指研究院发布数据，首开股份拿地金额及面积均在百位之列，符合其行业位置。

据悉，公司新获土地项目主要分布在北京（房山、大兴、丰台、密云、朝阳、海淀、昌平）、苏州、杭州、南京等高能级一二线城市，以及南通、佛山、东莞、常州等核心三四线城市，便于去化。同时公司抓住了其他房企同行忙于去化降杠杆的拿地“窗口期”，上述土地的溢价率较低，为日后的项目销售预留了更大的盈利空间。中金公司（601995）估算公司2021年末未售货值约5000亿元，对应可覆盖3-4年的销售额。

截至期末，公司拟售、在售项目充足，主要项目（含自持）约175个，总建筑面积逾800万平方米，其中当期在建超过2200万平方米，期末未售面积超1800万平方米，将助力公司后续的规模扩张。

时至2022，首开迈过42载历程，公司坚持立足北京、拓展全国，目前已进入全国17个省市区的约30个城市，全国性输出“首开地产”品牌，全国性布局成效显著。2021年公司继续蝉联北京区域销售榜首，海淀幸福里、奥森ONE、华樾国际、拾光里、熙悦宸著跻身北京业绩排行前列。公司2021年京外地区营业收入为399.56亿元，同比增长44.50%,占比过半约为59.14%。随着新获土地的持续增加，“首开地产”将遍地开花。

行业反转信号已现

利好头部房企

2022年以来房地产行业政策暖风频吹，各方对行业“筑底回暖”的预期渐强。

4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会。会议重申“房住不炒”原则的同时，还强调因城施策落实好差别化住房信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划，更好满足购房者合理住房需求。

日前在国新办的2022年一季度国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖也表示，接下来会持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

除政策端释放的积极信号以外，各地的银行也在纷纷下调房贷利率。据报道，截至今年3月全国已经有100多个城市的银行自主下调了个人房贷利率，平均下调幅度在20个到60个基点。部分省级市场亦下调了首付比例下限和利率下限。

有专业人士指出，随着行政政策与货币政策效果的逐渐显现，房地产行业将加速分化出清，“强者恒强”的局面终将形成。当尾部房企焦头烂额忙于降负债、去杠杆之际，经营出色、融资成本低的头部房企既可从容拿地，布局优质区域，亦可稳定市场信心，受到购房者的青睐。

国泰君安证券指出，首开股份作为强信用国企，拥有储备资源优势。中金公司表示，首开股份2022年销售有望维持千亿水平。公司在手资源充裕，叠加持有型业务贡献提升以及首开盈信退出参投项目可能兑现的投资收益，预计公司2022年盈利将止跌回升，释放高业绩弹性。

最新的中国银河（601881）证券研报，给予首开股份推荐评级。评级理由主要包括：毛利率下降、投资收益减少、计提减值准备导致盈利承压；销售业绩逆境增长，2022年度销售目标为1080亿元；公司在手资源丰富，聚焦北京，积极参与城市更新；物业收入实现快增长，探索新的运营模式；融资渠道顺畅，有息负债规模稳步下降，拓展债券融资渠道。

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